Défiscalisation - Location meublée

Location meublée

La location meublée non professionnelle (LMNP) offre des avantages spécifiques sur le plan fiscal.

  • Les revenus issus de votre activité sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
  • Si vous encaissez des recettes de cette activité ne dépassant pas 32 600 € (seuil 2011), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes sans possibilité de toute autre déduction. Ce régime s’appelle le régime du micro-BIC.

Au-delà de cette limite, ces revenus doivent être déclarés au réel avec déduction de l’ensemble des charges.

À noter que vous pourrez aussi demander le remboursement de la TVA à 20 % appliquée aux résidences avec services.

Enfin, si vous louez plusieurs biens meublés, vous pouvez avoir intérêt à demander le statut de loueur en meublé professionnel.

Fiscalement avantageux, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) nécessite de remplir trois conditions :

  • être inscrit au registre du commerce et des sociétés
  • toucher plus de 23 000 € de recettes annuelles hors taxes
  • ces recettes devant représenter 50 % au moins des revenus d’activité du foyer fiscal.

En contrepartie, vous pouvez déclarer vos revenus selon le régime réel, en déduisant la totalité des déficits d’exploitation de votre revenu imposable. Les charges déductibles correspondent aux dépenses habituelles du bailleur (charges de copropriété, entretien, travaux, frais de gestion…), ainsi qu’aux frais d’acquisition du bien (intérêts d’emprunt, amortissement, assurances, cotisations sociales).

Autres avantages

  • une exonération totale d’impôt sur la plus-value en cas de revente, si l’activité a été exercée pendant au moins cinq ans et que les recettes annuelles sont inférieures ou égales à 90 000 €
  • en cas de succession les héritiers d’un loueur en meublé professionnel bénéficient de dispositions favorisant la transmission d’entreprises (report de paiement pendant 5 ans et étalement sur 10 ans, déduction des droits de succession du bénéfice imposable et sous certaines conditions les droits peuvent même être calculés après un abattement de 75%)
  • le loueur en meublé professionnel est exonéré d’ISF au titre des biens professionnels.
  • Cependant, ce statut entraine des formalités comptables et fiscales plus importantes et il convient de mesurer le poids de la contribution foncière et des cotisations sociales afin d’appréhender la rentabilité réelle d’un tel investissement.

Le choix du support

Les biens éligibles à l’investissement LMNP, avec récupération de TVA, proviennent exclusivement des Résidences de Services proposant des prestations d’hébergement de type para-hôtelières. On distingue 5 grandes catégories de résidences:

  • Les Résidences de Tourisme : mer, campagne, montagne
  • Les Résidences pour Etudiants : centre urbain ou proche de pôles universitaires
  • Les Résidences dites de » Tourisme d’affaires » : centre ville ou pôles d’activités
  • Les Résidences pour Séniors : localisation variable
  • Les Résidences médicalisées : localisation variable

Les bons critères à retenir pour investisseur en LMNP

Le choix de l’exploitant et la qualité du bail sont les 2 critères fondamentaux à apprécier pour la réalisation d’une bonne opération.

Pourquoi ?

Tout simplement en fonction du fait que le bien meublé ne sera pas estimé pour sa valeur foncière mais bien commerciale en rapport avec l’objectif de rentabilité locative proposé, par l’exploitant, au travers du bail.
Comme cet objectif est purement financier, le bien n’est plus considéré comme un bien foncier classique vendu « nu » mais comme un bien rattaché à une activité commerciale assujettie à une rentabilité d’entreprise et non à une valeur d’emplacement.

Ceci doit rester présent à tout moment dans l’esprit de l’investisseur ainsi que la connaissance du secteur d’activité de l’exploitant : tourisme, hébergement pour étudiants ou personnes âgées, tourisme d’affaires. En fonction des marges commerciales retirées de chaque activité, il sera capable d’opérer le choix le plus judicieux.